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Usufrutto e nuda proprietà per gli anziani

person Pubblicato da: Valeria Iavarone list In: News

Con l’aumentare della crisi economica, le pensioni basse e spesso il sistema sanitario che non riesce a coprire i costi di cure e farmaci per le persone anziani, sono sempre di più i soggetti in età senile che decidono di vendere la propria casa come nuda proprietà ed applicare il diritto di usufrutto. Vediamo quali sono vantaggi, cosa dice la legge e come ci si tutela per poter vivere nella casa venduta per tutta la durata della vita.

 

Perché vendere la propria casa quando si è anziani?

Purtroppo in Italia cresce il numero di anziani che hanno un reddito basso o molto basso, ma vivono in una casa di proprietà di valore medio-alto, ed hanno una ridotta liquidità di risparmio. Così, per sopperire a diverse esigenze, aumentano le persone in pensione che decidono di vendere la casa di famiglia riservandosi però il diritto di usufrutto. Questa possibilità permette di ottenere una liquidità immediata, anche abbastanza importante considerando il valore medio di un immobile di 200 mila euro, senza però cambiare la propria residenza e vivere fino alla fine dei propri giorni nella casa di famiglia. 

Esiste anche un’altra possibilità, ovvero l’usufrutto non immobiliare. Tale tipologia riguarda tutti gli altri beni che un anziano può possedere come un negozio attivo, una fabbrica o un’azienda. L’anziano vendendo la proprietà e mantenendo l’usufrutto può continuare a lavorare nel negozio o azienda come imprenditore, ma cederne la nuda proprietà ad un figlio/figli o ad un compratore esterno. 

Nuda proprietà: cosa dice la legge

La nuda proprietà è regolata dall’articolo 981 del Codice Civile. Tratta la possibilità di vendere la proprietà immobiliare in cui si vive, conservando il diritto di vivere nell’abitazione fino alla morte. Questa possibilità viene definita usufrutto ed è regolata dall’articolo 978. Quindi l’anziano che vende casa diventa usufruttaio, mentre chi acquista l’immobile è il reale proprietario. Il contratto che regola questa possibilità è molto chiaro e prevede obblighi e doveri precisi per entrambi gli attori. In primo luogo l’anziano non potrà usufruire dell’abitazione oltre la morte, trasferendo ad esempio l’usufrutto a parenti o amici. L’usufrutto può avere una durata indefinita (fino alla morte) oppure definita (3 anni, 4 anni, 5 anni e così via). 

Il nuovo proprietario si farà carico di sostenere le spese di riparazione straordinarie, mentre l’usufruttaio avrà l’obbligo di mantenere in buono stato l’immobile con la manutenzione ordinaria. Sarà l’anziano che usufruisce dell’abitazione a provvedere al pagamento della tassazione comunale sugli immobili e del condominio. 

L’anziano che vende la proprietà può concedere solo e finché è in vita il diritto di fitto. 

Facciamo un esempio pratico: il sig. Verde vende la propria abitazione al sig. Rossi. Rossi diventa a tutti gli effetti il proprietario dell’immobile, mentre Verde vive gratuitamente e senza pagare la pigione come usufruttaio nell’abitazione venduta. Inoltre il sig. Verde finché è in vita può affittare la casa al sig. Bianco, dopodiché il diritto di abitare in quell’appartamento va direttamente al signor Rossi. 

 

Quando si estingue l’usufrutto?

Il soggetto che possiede la nuda proprietà acquisisce a pieno il titolo dell’immobile, quando si estingue l’usufrutto. Questo termina per i seguenti motivi:

  • Morte dell’usufruttaio;
  • Trascorsi 30 anni se l’usufruttaio è una persona giuridica;
  • Per consolidazione (articolo 1014 numero 2);
  • Per totale perimento del bene; 
  • Utilizzo abusivo dell’usufruttaio; 
  • Scadenza del termine sancito sul contratto se inserito.

 

Nuda proprietà e diritto di abitazione

Esiste un’altra tipologia di vendita della nuda proprietà, quella collegata al diritto di abitazione. Tra diritto di abitazione e di usufrutto c’è una differenza. Nel primo caso il titolare del diritto può solo abitarla in senso stretto, mentre nel secondo caso il venditore può goderne sotto più ampio aspetto, come nel caso di locazione o può cedere il diritto di abitazione a favore di un alto soggetto, sempre restando nel limite “della durata il vita” dell’usufruttaio. 

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